那些年我们追过的网红户型

　　从独栋别墅盛行到别墅进入“小时代”，从大平层风靡一时到刚需户型唱主角，从顶层复式到18平方米的LOFT公寓受宠……房价、政策、购房观念等影响着户型发展变化，“网红”户型也因此不断推陈出新，有的户型甚至已经很少在新楼盘出现，但是市场上却还是流传着“网红”的传说。

　　东莞“土豪”爱别墅！这是以前人们对东莞楼市的普遍看法。由于四世同堂等情况，家庭人口较多，东莞本土富豪喜欢购买大房子成为早年房地产市场的共识。加上生活习惯问题，从宽阔的自建房中搬进商品房社区里，有天有地、户型宽敞的独栋别墅就成为了早年东莞富豪的最爱，促成了东莞独栋别墅的盛行。

　　实际上，东莞的山水景观资源丰富，传统的豪宅区有松山湖片区、横岗湖片区、黄旗山片区和水濂山片区等，为大量独栋别墅的产生提供了基础。加上东莞早年房价较低，独栋别墅价格不高，也使得独栋别墅得以盛行。“镇上某户人家在这个楼盘买了别墅，觉得不错，然后就会招呼亲戚朋友一起来购买，十几套别墅并排一起，都是熟人。”一名开发商告诉记者，于是独栋别墅也越做越大，500~1000平方米的独栋别墅一度成为市场的主流。由于土地资源稀缺，保值能力强，独栋别墅成为了一种很好的高端投资产品。

　　东莞楼市经过二三十年的发展，人们的居住观念也慢慢改变。年轻的购房者对于高层洋房接受度越来越高，加上房价上涨，面积大总价高的独栋别墅受众越来越小。近几年来，国家多次强调“限墅令”，土地性质的要求也使得独栋别墅变得稀缺，供应量大幅减少。

　　2010年，受楼市调控政策影响，面积小的类别墅产品逐渐替代独栋别墅崛起，成为市场主角。类别墅以双拼别墅、联排别墅、叠加别墅为主，使用功能和独栋别墅类似，面积约在200~300平方米之间，面积小、总价较低，这种经济型别墅获得了东莞企业家的喜爱。业内人士介绍，一栋资源好的独栋别墅的总价在千万元以上，而小别墅的总价却仅为两三百万元，甚至低于洋房产品。

　　随着房价的上涨，目前市场上还出现了120平方米左右的小别墅，别墅面积越来越小，东莞别墅市场也从独栋别墅时代正式进入“小时代”！

　　2011年，国务院推出新“国八条”，当时二套房首付提高至六成。为了减少换房成本，人们的购房观念由购买小户型“过渡”向“一步到位”置业，三房四房户型转变。购房观念的转变催生了“N+1”户型盛行，“小三房”“小四房”成为当时最受欢迎的产品。与普通洋房相比，“N+1”户型以约70~90多平方米建筑面积改造成三房、四房产品，赠送面积普遍在20%以上，赠送部分多由露台、阳台、空中花园等组成，可改造成书房、阳光房甚至儿童房等，成为“N+1”户型。由于总价相对较低，而实用面积较大，很快就在市场上盛行开来。

　　开发商们也各显神通，通过“偷面积”的方式来给购房者更大的居住空间。在一些别墅产品上，加上阳台、地下室、车位等部分，赠送面积甚至高达300%。不过，由于赠送面积没有产权证，在转手时容易造成一些纠纷，这也成为“N+1”户型的隐患。

　　目前，AG真人娱乐首页除了极少数以前报建的楼盘还有“N+1”户型外，一手住宅市场上已经很难找到“N+1”户型产品，户型产品向紧凑型转变，对户型的设计要求也变得更高。不过，在二手房市场，“N+1”户型仍然是最受欢迎的户型产品之一，由于实用面积大，单价也相对较高。

　　2004年11月，万科首次在东莞引进其专利住宅产品——情景美墅，万科城市高尔夫花园分别在2004年、2005年推出情景美墅，并开盘售罄。随后，中惠沁林山庄、金域中央、江南第一城等楼盘纷纷跟进推出相似产品。价格比别墅低，密度和舒适度比普通洋房好，情景美墅推出后很快成为热销产品

　　从户型来看，情景美墅多为“3+1模式”“4+1模式”“5+1模式”，或是顶楼赠送复式阁楼，或是层层有退台，让每户都能享受到充分的阳光。情景美墅仍然属于洋房，但是由于楼层不高，大多为楼梯房，没有电梯，成了后来退出主流市场的重要因素。情景美墅的盛行主要是为了解决喜欢较大户型、类别墅产品，但是又不愿意支付别墅高昂总价的购房者。与普通洋房相比，情景美墅更亲近自然，景观好，居住也相对舒适。

　　情景美墅的缺点和它的优点一样突出。除了没有电梯使用不便外，情景美墅楼层低、总价不高，土地的利用不能得到最大化，对于开发商来说，并不划算。

　　加上情景美墅产品不够丰富，满足人群较少，各种可替代的产品比较多。如叠加别墅、联排别墅等产品，都能够替代情景美墅，而且销售价格更高，利润也更高。因此，情景美墅很快就失去了主流市场的青睐。

　　2013年中，一段时间内共有二十多个城央楼盘推出大平层产品，建于高层洋房内，面积普遍集中在180~300平方米之间，总价约为200~300万元。与独栋别墅相比，大平层的总价更低；与价位相差不大的联排、叠加别墅相比，空间更为开阔，光线充足，没有上下楼梯的困扰，居住舒适度高受到了年轻一代新贵精英阶层的喜爱。

　　2012年~2013年，光大天骄峰景推出了约260平方米的“平墅”产品，拥有大阳台、大空间，所有房间均位于高层的一层楼上，高层的凉风可以穿堂而过，站在高层阳台往远处望去，自然景观优美，让人心旷神怡。开发商认为，这是“平层别墅化产品”，住的是洋房，但却是别墅的享受。与此同时，虎门中心地段的龙泉豪苑推出面积更大的580平方米的大平层产品，被称为“总裁的空中宫殿”。

　　这些城央大平层产品在当时均受到了不少有钱购房者的喜爱。在当时，拥有一套位于城央区域、景观资源好的大平层，被视为一种身份地位的象征。

　　不过，大平层豪宅总价高，受众少，且竞争激烈，被视为是“小众”产品。随着东莞房价上升，土地资源日益稀缺，刚需户型成为主角，大平层也由原来的500多平方米变成200平方米左右，由高端的奢华产品，转战“二孩时代”楼市，适应改善型购房者的需求。

　　跃层属于“土豪”产品，将两层楼打通，内部通过电梯连接，装修成一套房，这种产品在东莞较少。与大平层产品一样，由于价格高受众少，逐渐消失。

　　错层实际上并不在一个平面上，上下两部分通过几个阶梯相连接，区分出公共和隐私的空间。这种户型在早年比较盛行，早年的光大景湖系列、金色华庭等都曾出现过错层产品，客厅由于低几个阶梯，层高更高。不过，随着人们对于居住要求的改变，错层也逐渐淡出市场。复式与跃层类似，但不是两层楼，而是由一层楼挑高了层高，再在半空中分割出两层建成，这也使得复式住房二层楼层高比较矮，居住的舒适度不高。

　　去年底，《东莞市建设项目规划指标计算细则》发布，要求居住类建筑层高不得超过4米，盛行一时的复式住宅户型将全面退出。

　　与复式、跃层、错层相类似的产品是LOFT公寓，是目前最盛行的一种户型。LOFT公寓一般层高较高，分割成两层空间也不会显得压抑，但实际建筑面积较小，总价较低，在小公寓市场上极受欢迎。

　　18平方米LOFT公寓可做成一房一厅，25平方米可变成两房一厅，上半年LOFT公寓集中上市，引起购房者、投资客的热议。值得注意的是，LOFT公寓多为办公性质地块，不能迁移户口进入，因此也不属于学区房范畴，没有学位。