【民法典宣传月】沙盘能构成要约吗？

　　任女士在看房时，销售人员向其推荐了距离该楼盘中的商业综合体最近的住宅楼，并介绍商业综合体的楼顶为绿地，任女士看到售楼部沙盘中展示的商业综合体楼顶也是绿地，认为环境优美，对此表示非常满意，当即决定购买该栋住宅楼的房屋一套，并与开发商签订了商品房买卖合同。交房之后发现，宣称的商业综合体楼顶“绿地”并不存在，该商业综合体的楼顶放置的却是空调冷却塔等设备，与开发商宣传内容大相径庭，任女士失望至极，于是以开发商构成欺诈为由，请求撤销合同、退房退款。对此诉请，人民法院会支持吗？

　　本案中，涉案沙盘显示商业综合体的楼顶为绿地，但沙盘中以指示牌的方式提醒购房者，项目各类信息均应以公司提供的正式文件资料为准，买卖双方的权利、义务以合同为准。本沙盘模型因制作比例及材质所限，所展示的园区规划和尺寸等细节与实际交付存在差异，仅供参考，均为非交付标准，最终以合同约定及实际交付为准。且沙盘展示的商业综合体楼顶绿地对任女士购房或确定房屋价格并不存在重大影响。涉案房屋视线之内的商业综合体楼顶绿地不是合同约定的内容，亦不是双方签订合同的目的所在，作为普通民众，购买商品房主要考虑因素为房屋面积、户型、采光通风、价格、地段、交通、配套等，如任女士认为视野之内的商业综合体楼顶绿地是重点考虑因素，应当将此约定在合同之内。以上足以说明涉案沙盘展示商业体楼顶绿地为要约邀请，对双方当事人不具有法律约束力，商业体的楼顶绿地的规划问题以及后期是否建设问题，均不属于任女士主张开发商签订合同时对其欺诈的依据。

　　因此，法院审理认为开发商的行为尚不构成欺诈，任女士要求撤销合同无事实与法律依据，判决驳回其诉讼请求。

　　根据《民法典》第四百七十二条、第四百七十三条的规定，要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体明确，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出邀约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。商业广告和宣传中标明“仅供参考”、“须以我公司最后确认为准”，则表示最后决定权留给自己，不受意思表示的约束，不应视为要约。

　　房屋买卖中，购房者要尽到必要的注意义务，注意甄别开发商广告宣传内容，如认为存在可能影响自己对房屋价值判断的因素，应要求将相关内容明确载明在购房合同或补充协议中，如果购房时未仔细查看宣传内容是否写入合同，购房后又以房屋实际情况与宣传内容不符主张构成欺诈，可能难获支持。

　　卖房人在销售商品房时，要坚持诚实信用原则，不作误导性、夸大性的前期宣传，在订立合同过程中，要充分尽到提示说明义务，让购房者全面了解房屋真实情况。

　　第四百七十二条 【要约的定义及构成要件】要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：

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　　第四百七十三条 【要约邀请】要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。

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